Mis à jour le 13 juillet 2020

Comment investir dans la brique ?

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Il est clair que dans le monde d’après, il importera d’investir dans l’immobilier. Pour certains, il s’agit même d’une valeur-refuge. En tout cas, le Belge est réputé pour avoir “une brique dans le ventre”. Mais comment doit-il procéder ? Immobilier direct ou immobilier coté ? Essayons de répondre à cette question cruciale…

Dans le contexte de la volatilité des marchés financiers, l’immobilier reste un refuge de choix pour les investisseurs à la recherche de sécurité. Ce sont d’ailleurs ces investisseurs qui sont identifiés comme principaux soutiens au marché immobilier dans les prochains mois, alors que la capacité d’emprunt des ménages risque d’être affectée par la crise économique provoquée par le coronavirus. Les prix de l’immobilier sont attendus en légère baisse en 2020, pour la première fois depuis plusieurs décennies, ce qui devrait alerter les investisseurs à la recherche de “bonnes affaires”, d’autant plus que les taux d’intérêt devraient rester bas et qu’une modification de la fiscalité n’est pas attendue dans l’immédiat. À côté de l’investissement direct dans la brique, les particuliers peuvent également se tourner vers les actions immobilières – l’immobilier papier -, qui offrent les avantages de la liquidité et de la diversification tout en permettant au particulier d’accéder à des segments plus sophistiqués du marché immobilier que le résidentiel classique. 

Le créneau des maisons de repos est-il encore rentable ?

Comment financer l’immobilier direct ?
Le rendement net d’un investissement immobilier dépend de plusieurs paramètres. En plus d’acheter l’immeuble de rapport à un prix correct, il faudra garder sous contrôle les frais d’entretien et les frais de gestion ainsi que tenir compte du coût fiscal (précompte immobilier et impôts à l’IPP) pour évaluer les opportunités. Cependant, c’est dans son mode de financement que l’on peut doper le rendement d’un investissement. Entendons le rendement financier, c’est-à-dire celui du cash que l’on investit. Celui-ci augmente en fonction de l’ampleur de l’effet de levier. Prenons l’exemple d’un studio de 100.000 euros (tout compris), loué 300 euros par mois. Financé en cash, le rendement financier – celui des 100.000 euros investis – s’élèvera à 3,6%. En revanche, avec un emprunt de 50.000 euros, le rendement financier – celui des autres 50.000 euros investis – grimpera à 5,16%. 

Malgré les recommandations de la Banque Nationale de Belgique qui leur imposent de prêter aux investisseurs un maximum de 80% de la valeur d’une acquisition, les banques conservent une certaine marge de manœuvre pour un certain nombre de dossiers dans la quotité d’emprunt qu’ils peuvent accorder. À cet égard, il est souvent possible de financer une partie d’un investissement en utilisant les réserves constituées ou attendues d’un plan de pension. C’est une forme de financement avantageuse pour acquérir un immeuble de rapport étant donné que l’opération génère directement un cash-flow issu des revenus locatifs.

L’Immobilier coté est-il rentable ?
L’investisseur peut également miser sur l’immobilier “papier” dans son portefeuille d’investissement. Cela lui permet d’accéder à des segments peu accessibles en immobilier direct : la logistique, les maisons de repos, le commercial, les bureaux, etc. et cela de manière très diversifiée. Cette forme d’investissement immobilier peut être intéressante. Selon une étude réalisée par Sepiam à la demande de la société Maxel, les rendements de l’immobilier coté (dont les SIR en Belgique) ont atteint en moyenne plus de 10% par an au cours des dix dernières années. Par ailleurs, le rendement actuel des actions immobilières est compris entre 3 et 6% selon le segment, ce qui est un  return intéressant pour un secteur considéré comme défensif. 

À la suite de la crise économique et sanitaire, le secteur devrait évoluer en ordre dispersé. Selon Sepiam, des opportunités d’achat pourraient se présenter sur le segment des bureaux. En revanche, le segment commercial, qui était déjà sous pression, risque de se relever difficilement de la crise. Les valeurs logistiques ont perdu des plumes cette année, malgré une hausse des valeurs e-commerce. L’avenir devrait donc leur être plus favorable, tout comme l’immobilier de santé, qui a subi une perte exagérée au regard de ses fondamentaux. Les valeurs résidentielles sont de leur côté relativement chères et font, en outre, face au risque de baisse du pouvoir d’achat. 

De manière générale, les actions immobilières présentent un rendement de dividende élevé (environ 4% brut par an). Les actions immobilières sont décorrélées par rapport au reste du marché d’actions lorsque nous regardons les 4 dernières crises avant 2020, à savoir 2008, 2011, 2015 et 2018. De plus, si nous prenons une période de détention au-delà de 7 ans, il n’y a presque plus aucun lien entre ces 2 actifs. Malgré tout, l’investisseur en immobilier “papier” doit vivre avec une variation en temps réel du prix de ses actifs, ce qu’il n’a naturellement pas avec l’immobilier physique. En revanche, il s’agit naturellement d’un actif beaucoup plus liquide et transmissible facilement en cas de planification successorale. Et, enfin, il peut acheter et vendre à tout moment et à moindres frais.

 

Guillaume de Montlivault, Partner Maxel
Extrait tiré du Lobby 48, disponible ICI.